A Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023, também conhecida como o marco legal das garantias, dispõe sobre o aprimoramento das regras relativas ao tratamento do crédito e das garantias e às medidas extrajudiciais para a recuperação do crédito. Neste informativo, trataremos de algumas alterações trazidas pela Lei nº 14.711/23 na Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que, entre outros, institui a alienação fiduciária de imóvel.

Com a Lei nº 14.711/23, passou a ser possível o registro de alienações fiduciárias sucessivas sobre um mesmo imóvel. As alienações fiduciárias posteriores deverão ser constituídas sob condição suspensiva, tornando-se eficazes tão longo haja o cancelamento das alienações fiduciárias anteriores.

Existindo alienações fiduciárias sucessivas, será resguardada a prioridade das alienações fiduciárias anteriores em relação às posteriores na excussão da garantia. No caso de excussão pelo credor fiduciário anterior, o direito dos credores fiduciários posteriores sub-rogar-se-á no sobejo do preço de venda do imóvel.

Será facultado ao credor fiduciário declarar o vencimento antecipado da sua dívida se houver o inadimplemento de outra obrigação garantida por alienação fiduciária do mesmo imóvel (cross-default), devendo tal faculdade constar no contrato de alienação fiduciária.

A Lei nº 14.711/23 também alterou os procedimentos aplicáveis ao leilão do imóvel, na hipótese de mora do devedor e consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário.

De acordo com a redação anterior da Lei nº 9.514/97, no segundo leilão, seria aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas e dos encargos do imóvel. Não sendo alcançado o lance mínimo no segundo leilão, dívida seria considerada extinta.

A partir da Lei nº 14.711/23, caso não seja alcançado o lance mínimo no segundo leilão, o credor fiduciário, a seu exclusivo critério, poderá aceitar lance que corresponda a, no mínimo, metade do valor de avaliação do imóvel. Não ocorrendo a venda do imóvel no segundo leilão, o credor fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel.

Exceto na hipótese de alienação fiduciária decorrente de financiamento de imóvel residencial de que trata o artigo 26-A da Lei nº 9.514/97, se o produto do leilão não for suficiente para pagar integralmente o valor da dívida, das despesas e dos encargos do imóvel, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente. Especificamente na alienação fiduciária decorrente de financiamento de imóvel residencial, não sendo alcançado o lance mínimo no segundo leilão, dívida será considerada extinta.

A Lei nº 14.711/23 trouxe mais inovações na Lei nº 9.514/97, no Código Civil, no Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro 1969, entre outras normas. Espera-se que, com tais inovações, a Lei nº 14.711/23 alcance o seu objetivo, qual seja, baixar o custo do crédito e reduzir a inadimplência.